廣州樓市：“銀十”熱情回升 “剛需”更敢出手

　　廣州樓市迎來(lái)全面取消限購(gòu)后的首個(gè)十一黃金周，再加上近期存量房貸下調(diào)利率、降低首付等一系列政策利好，樓市行情格外引人關(guān)注。

　　節(jié)前，央行、金融監(jiān)管總局推出一系列房地產(chǎn)政策，首提“全力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，超過(guò)預(yù)期的政策力度正逐漸顯現(xiàn)影響力。十一黃金周首日也是“金九銀十”樓市熱度回暖的試金石。昨日，記者兵分幾路，前往黃金周供應(yīng)熱點(diǎn)板塊樓盤(pán)進(jìn)行探訪。現(xiàn)場(chǎng)可見(jiàn)，市場(chǎng)人氣回升明顯，不少項(xiàng)目表示新政后到訪轉(zhuǎn)化率明顯提高，購(gòu)房者決策時(shí)間縮短，中心區(qū)樓盤(pán)人氣熱度相對(duì)更高。在政策“定心丸”的作用下，“剛需”客們更敢出手了。

　　文/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者劉麗琴、夏銘

　　現(xiàn)場(chǎng)直擊

　　重磅政策正在起效

　　多個(gè)項(xiàng)目座無(wú)虛席

　　“早上9點(diǎn)多，營(yíng)銷(xiāo)中心就開(kāi)始了忙碌模式。”不止一個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人這樣對(duì)記者表示。昨天上午9時(shí)，記者來(lái)到位于海珠區(qū)的中海大境。這是一個(gè)均價(jià)8.5萬(wàn)元/平方米，入市門(mén)檻近千萬(wàn)元級(jí)的純改善型項(xiàng)目，到訪的客戶絡(luò)繹不絕，洽談區(qū)基本坐滿。“我們從9月29日開(kāi)始就一直處于熱銷(xiāo)狀態(tài)，這幾天的成交量已超過(guò)10套。”項(xiàng)目銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

　　同在海珠區(qū)的保利燕語(yǔ)堂悅以90—120多平方米的剛需、剛改產(chǎn)品為主，入市門(mén)檻為520萬(wàn)元左右，吸引的主要是項(xiàng)目附近的剛需改善型客戶。即使接近午飯時(shí)刻，現(xiàn)場(chǎng)也是座無(wú)虛席。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，近期到訪的客戶數(shù)量雖然沒(méi)有暴漲，但到訪轉(zhuǎn)化率非常高，明顯感覺(jué)到“剛需”更敢出手了。國(guó)家首提要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，讓不少人吃下定心丸，對(duì)樓市的預(yù)期明顯轉(zhuǎn)變。同時(shí)，廣州徹底放開(kāi)限購(gòu)，項(xiàng)目在教育資源、地鐵交通、配套等方面的優(yōu)勢(shì)也對(duì)佛山客戶有一定吸引力，限購(gòu)取消后到訪的佛山客明顯增多。

　　在位于天河智慧城板塊的能建·天河麓譽(yù)府，下午的人氣比上午更高。據(jù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目屬于天河區(qū)的入門(mén)級(jí)產(chǎn)品，330萬(wàn)元起可買(mǎi)南向三房，380萬(wàn)元可買(mǎi)南向四房。在一系列穩(wěn)樓市的政策發(fā)布后，客戶的購(gòu)房意愿有所加強(qiáng)，決策周期有所縮短。“過(guò)去和客戶的溝通周期需要2到4周，近期一系列政策發(fā)布后，客戶在溝通一周甚至2天內(nèi)就能成交。”

　　“我上午一個(gè)人就接待了40臺(tái)客。”在白云新城板塊，作為近期板塊熱銷(xiāo)的項(xiàng)目，國(guó)貿(mào)云上國(guó)慶假期的表現(xiàn)更上層樓。項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，由于客戶到訪量大，工作人員分身乏術(shù)，根本忙不過(guò)來(lái)。“以往淡季一天也就60臺(tái)客，從9月30日開(kāi)始就出現(xiàn)熱潮，當(dāng)天就售出了10套，估計(jì)黃金周期間的成交量還會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)。我們接待大廳都沒(méi)地方坐了，還加了兩套桌椅。”據(jù)悉，項(xiàng)目最便宜的戶型為85平方米的三房，整套售價(jià)約350萬(wàn)元。最受歡迎的是142平方米的四房戶型，兩梯兩戶，南北通透，目前已經(jīng)全部賣(mài)完。

　　外圍項(xiàng)目的人氣與中心區(qū)樓盤(pán)并無(wú)差異，不少看樓團(tuán)紛紛到訪。作為今年十一黃金周樓市供應(yīng)的大戶，黃埔區(qū)的新增供應(yīng)主要來(lái)自幾個(gè)舊改大盤(pán)。黃埔新城表示，假期首日有200組客戶到訪，客戶來(lái)訪量比之前提升了1.5倍。昨天下午1點(diǎn)多，記者在中建玖合·未來(lái)方洲見(jiàn)到，現(xiàn)場(chǎng)也是座無(wú)虛席，項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在十一假期后正式開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)籌成交不斷。同是大規(guī)模舊改項(xiàng)目，中建海絲城在記者下午兩點(diǎn)左右到訪的時(shí)間段里人氣稍弱。據(jù)悉，項(xiàng)目今年8月底開(kāi)盤(pán)，目前在推的主要是70多平方米到117平方米的剛需、剛改戶型。項(xiàng)目在黃金周期間推出一批“3字頭”特價(jià)單位，比較引人關(guān)注。

　　總體來(lái)看，節(jié)前一系列重磅政策正在樓市產(chǎn)生化學(xué)效應(yīng)，黃金周期間市民看房熱情高漲。“我們一直想置換一套大的房子，一直在關(guān)注樓市動(dòng)向，近期出來(lái)的政策很多，覺(jué)得市場(chǎng)熱度好像起來(lái)了，所以在假期里出來(lái)看看市場(chǎng)的行情。”有看房客對(duì)記者這樣說(shuō)。在保利燕語(yǔ)堂悅，正和家人一起慶祝成交的王先生（化名）對(duì)記者說(shuō)，自己是剛需，家里剛添了一個(gè)寶寶，對(duì)項(xiàng)目各方面都挺滿意，覺(jué)得價(jià)格也合適，就買(mǎi)了自己的第一套房。因?yàn)槭怯脕?lái)自住的，對(duì)后市走向不會(huì)特別在意。

　　記者觀察

　　改善型住房成交活躍

　　中小戶型受剛需客青睞

　　記者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，中小戶型頗受剛需、剛改客戶青睞。

　　從各房企和中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來(lái)看，實(shí)際成交量明顯增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2023年十一黃金周期間，廣州一共成交了超1300套一手住宅，日均不到兩百套。今年十一黃金周第一天，截至下午6點(diǎn)，貝殼新房節(jié)上的認(rèn)購(gòu)量已突破500套。保利廣東公司稱黃金周首日共取得10億元的銷(xiāo)售成績(jī)，其中位于白鵝潭板塊的江景豪宅保利濱江天悅表示首日成交2億元。廣州地鐵地產(chǎn)稱成交額突破5000萬(wàn)元，招商蛇口廣州公司稱銷(xiāo)售額超3億元。濱江豪宅項(xiàng)目龍湖廣州·御湖境稱首日成交額達(dá)2000萬(wàn)元。

　　從貝殼成交的項(xiàng)目來(lái)看，黃金周首日樓市整體成交量呈現(xiàn)與近日股市相似的普漲態(tài)勢(shì)，豪宅和剛需項(xiàng)目成交量的增長(zhǎng)都很明顯。

　　廣州中原地產(chǎn)代理的項(xiàng)目也出現(xiàn)類(lèi)似情況。據(jù)廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜介紹，從長(zhǎng)假首日中原代理的二三十個(gè)新房項(xiàng)目來(lái)看，整體上客戶到訪量比平時(shí)的周六日增長(zhǎng)了約50%，有個(gè)別盤(pán)增長(zhǎng)了100%，成交量則增加了20%—30%，確有明顯提升。可以說(shuō)，政策是肯定有效的，通過(guò)分析當(dāng)前成交的客戶數(shù)據(jù)，可以看到首先出手的并不是全新客戶，而是已經(jīng)看過(guò)項(xiàng)目不少次的老客戶，目前客戶第一次看樓就快速成交的現(xiàn)象還非常少。

　　那么，目前哪些板塊和項(xiàng)目受政策影響更加明顯？對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)后期核心區(qū)高端項(xiàng)目的回暖會(huì)更快、更明顯。廣州世聯(lián)研究院副院長(zhǎng)崔登科表示，自美聯(lián)儲(chǔ)降息以來(lái)，貨幣政策由緊縮周期向?qū)捤芍芷谵D(zhuǎn)向，部分資金回流，將推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步企穩(wěn)向好。近期股市指數(shù)拉動(dòng)明顯，房地產(chǎn)利好政策接連出臺(tái)，再加上限購(gòu)取消，部分獲利資金有可能進(jìn)入樓市，配置核心區(qū)域的核心資產(chǎn)。白鵝潭、琶洲、金融城等中心區(qū)資源比較集中的板塊和項(xiàng)目吸引力更大。

　　“我們這里有兩套是由在白云區(qū)從事金融行業(yè)的客戶購(gòu)買(mǎi)的。他目前住在白云區(qū)300多平方米的房子里，此前在美聯(lián)儲(chǔ)降息時(shí)就有點(diǎn)意向，此次購(gòu)房也有資產(chǎn)配置方面的考慮。”中海大境的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)。

　　無(wú)獨(dú)有偶，耀勝新世界也表示，近日購(gòu)房的一對(duì)夫妻是出于置換和配置核心資產(chǎn)的考慮而出手。

　　廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)專(zhuān)家委副主任、廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，9月29日，保利以117億元的價(jià)格拿下金融城臨江地塊，為市場(chǎng)帶來(lái)新的預(yù)期。值得注意的是，上海、深圳等地最近高端豪宅的成交量都超過(guò)了預(yù)期。高凈值客戶的判斷力和行動(dòng)力都是超前的，在新的預(yù)期下，高端購(gòu)買(mǎi)力或?qū)⑻崆氨�發(fā)。

　　專(zhuān)家洞見(jiàn)

　　政策空間充分 止跌回穩(wěn)可預(yù)期

　　近日，在2024清華五道口首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇上，北京大學(xué)新結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)林毅夫表示，當(dāng)前股市不振、民間投資意愿低、居民消費(fèi)乏力等是短期問(wèn)題。對(duì)此，中國(guó)有非常充分的財(cái)政政策、貨幣政策、金融政策空間，只要把這些政策應(yīng)用好，應(yīng)該可以穩(wěn)定信心，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常增長(zhǎng)。隨著近期一系列政策措施的出臺(tái)，大家的信心已經(jīng)恢復(fù)，這在股票市場(chǎng)上的表現(xiàn)非常明顯，經(jīng)濟(jì)回升應(yīng)該可以預(yù)期。

　　對(duì)于樓市而言，短期是政策效應(yīng)，長(zhǎng)期則在于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期樓市相關(guān)政策密集落地后，市場(chǎng)將得到一定修復(fù)。10月核心城市的行情好轉(zhuǎn)可期，進(jìn)而帶動(dòng)第四季度市場(chǎng)邊際的改善。考慮到居民收入、就業(yè)等中長(zhǎng)期因素的轉(zhuǎn)變需要一定時(shí)間，預(yù)計(jì)市場(chǎng)短期仍將延續(xù)筑底行情，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期向好的預(yù)期和信心將加速樓市回暖的進(jìn)程。

　　鏈接全國(guó)

　　北上廣深齊推新政

　　推動(dòng)市場(chǎng)趨向穩(wěn)定

　　9月30日，繼上海、廣州、深圳接連發(fā)布樓市新政后，北京從降低存量房貸利率、下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例、加大住房公積金貸款支持力度、調(diào)減非京籍家庭購(gòu)房社保或個(gè)稅繳納年限、調(diào)整通州區(qū)住房限購(gòu)政策、取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等方面出臺(tái)政策措施。

　　截至目前，一線城市均已出臺(tái)樓市新政。一線城市政策集中落地，有助于發(fā)揮政策的疊加效用，整體將對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振市場(chǎng)信心產(chǎn)生更加積極的作用。從政策趨勢(shì)上看，短期一線城市政策基本到位，未來(lái)依然具備優(yōu)化空間，二線及三四線城市也有望加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度，進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)量?jī)r(jià)趨向穩(wěn)定。

　　值得注意的是，未來(lái)完善去庫(kù)存政策，改善市場(chǎng)供求關(guān)系穩(wěn)市場(chǎng)或是政策重要發(fā)力點(diǎn)，地方國(guó)企收儲(chǔ)已建成未售新房是政府主推的去庫(kù)存方式，但目前存在多個(gè)卡點(diǎn)，如收購(gòu)價(jià)格偏低、標(biāo)的物戶型和樓棟不匹配、資金成本較高等。未來(lái)針對(duì)這些卡點(diǎn)出臺(tái)針對(duì)性的配套政策，也將助力房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

　　從長(zhǎng)假首日的行情來(lái)看，深圳樓市也出現(xiàn)項(xiàng)目咨詢量、帶看量均提高的態(tài)勢(shì)。

　　數(shù)據(jù)顯示，政策出臺(tái)后的24小時(shí)內(nèi)，深圳新房成交量同比上漲了50%。雖然折扣走量仍為主旋律，但已有部分項(xiàng)目收縮了前期的優(yōu)惠政策。